住宅の購入を検討するも
家計の改革や投資を開始すると同時に、
このまま賃貸に住み続けるのがいいのか考え始めました。
最初は今の家賃と年収から考えてローンを組むなら3,500万くらいが限界かなと思い、
展示場を回ったりして有名なメーカー数社と商談もしましたが、
どう考えても土地+建物で3,500万は無理。
小さなメーカーの安い建売ならなんとか・・という感じでした。
実家がマンションなので、マンションは初めから候補から除外しています。
主な理由は以下の5つ。
①上下左右の密接している家に変な人が住むと最悪（例えば騒音問題から逃れられない…など）
②あくまでマンション全体の一部分が自宅（資産）となるだけ
③駐車場代や修繕積立費、固定資産税などローン以外に払うお金が多すぎる
④少し立地がいいと戸建てをはるかに超える価格帯
⑤ほとんどの場合は決まった間取りから選ぶだけで自由度がない
そもそも勝手に3,500万と上限を決めてしまっていて、
本当にそれが妥当なのかが全く分からないのと、
住宅についても知らないことが多すぎたので徹底的に調べることにしました。
たどり着いた答え（住宅編）
住宅について調べると少しずつ性能について情報が集まりました。
日本は地震が多いので、耐震性を重視するのは当たり前なのですが、
個人的に重要と感じたのは断熱性と気密性でした。
調べる前に展示場を回っていたときはこの2つのワードについてほとんど聞かなかったような気がします。
当時は国が定めていた住宅性能の基準は30年以上前の基準がそのままになっていて、
世界の住宅性能の基準とかなり差がありました。
欧州などで難民用の仮設住宅として建てられる家の性能と、
日本のほとんどのメーカーが建てる家の性能がほぼ同じ水準かそれ以下と知って、
その性能の住宅に何千万も払いたくないなぁと思いました。
海外では性能が高い住宅が当たり前となってきており、
日本の場合は住宅を購入するとそこから価値が下がっていきますが、
海外では逆に価値が上がっていくところも多くあるようでした。
住宅の性能が高く、将来的な補償やメンテナンスを考慮して調べた結果、
某工務店にたどり着きました。
他にも2社ほど高性能な住宅を建てられるメーカーはありましたが、
総合的にここかなと思いました。
両親や祖父母世代が勧めてくる有名メーカーは軒並み候補から外れました。
そして某工務店は住宅展示場にあるにも関わらず全く触れあっていなかったので、
商談を始めようと展示場に入った瞬間に他のメーカーの家と全然違うのが分かりました。
最有力候補として商談を進めることになりました。
メーカー比較は自身で徹底的に調べたり、商談をして営業から話を聞いたり、
メーカーの工場見学に行くだけでは全く足りないので、
既に建てた人の生の声を聴ける入居者宅訪問や、
実際の住み心地を体験できる宿泊体験は必ず複数回やったほうがいいです。
たどり着いた答え（お金編）
勝手に3,500万という上限を設定していることが正しいかどうか分からず、
FP3級を取得したとはいえ自身でライフプランニングできるかというとそこまでの知識はないので、
プロのファイナンシャルプランナーにお願いすることにしました。
某保険会社のFPさんでしたが、
保険商品の勧誘は一切しないし、
どこかのメーカーに忖度することもないし、
無理なら無理とはっきり言います！と初めに言ってくださいました。
今回のライフプランニングでは、
下記5つのケースで老後まで計算してどうなるかというシミュレーションをしました。
※低い基準の構造が残ってしまうリノベーションは初めから除外しました。
①賃貸のまま
②マンションを購入
③安い建売を購入
④有名メーカーで建築
⑤高性能住宅を建築
現在の収入・支出・貯蓄や、将来の収入・支出などを細かく洗い出してシミュレーションした結果、
この中で唯一老後まで安心できるのは⑤だけでした。
そして最もNGだったのは①、次に②でした。
なぜ⑤がよいのかというと、高性能住宅は光熱費が他に比べて圧倒的に安くなり、メンテナンス費もかさまないので、
年金生活に入った後に余裕を保てるとのことでした。
①がだめな理由は、まずは当たり前ですが自分の資産に一切ならないことですね。
賃貸のオーナーの資産を増やしてあげているだけですし、
家賃もインフレ等の影響を受けてずっと同じ価格のままというのは考えにくく、
むしろ上がる可能性のほうが高いと思います。
では②はなぜだめなのかというと、定額の固定資産税・駐車場代・修繕積立費が永続的にかかってくるケースが多く、
5つの中では最も住宅に関する費用がかさむという結果でした。
⑤で進めるにあたって、住宅ローンはいくらくらいまで組んで大丈夫なのかを算出したところ、
我が家の場合は4,500万までは全く問題ないという結果になりました。
3,500万までと勝手に決めつけていましたがそれは違ったということですね。
現在の家賃+光熱費と住宅ローン+光熱費がほぼイコール（差があっても1万円以内ほど）になることも分かったので、
住宅を取得しようということになりました。
そしてこの金額であればほとんどのメーカーで家を建てられるので、
本格的に某工務店との商談がスタートしました。
なお住宅ローンは変動金利で35年ではなく40年で組みました。
月々の出費を抑えるために期間を長くして、抑えた分を投資に回すためです。
繰り上げ返済は少なくとも住宅ローン控除が終わるまではしません。
住宅ローン控除を満額もらい続けるほうが得策だからです。
このように住宅ローンももちろんですし、
住宅取得に関わる様々な出費（引っ越し代や家具家電など）も徹底的に戦略を考えたおかげで、
最小限の出費でマイホームを取得することができました。
